Wat heb je eigenlijk aan een taxatierapport?
Geplaatst op: 05-07-2024, 09:51:44
Wie een huis heeft gekocht en een hypotheek daarvoor moet afsluiten, zal een taxatierapport moeten overleggen aan de bank waar de hypotheek wordt aangevraagd.
In de afgelopen jaren zijn de taxatierapporten steeds dikker geworden. In de praktijk zie ik steeds meer taxatierapporten voorbijkomen met meer dan 100 bladzijden waarbij bijna het gehele alfabet wordt gebruikt. Dat ziet er dan zo uit:
|
Inhoudsopgave taxatierapport |
|
|
A. |
Opdracht |
|
B. |
Inspectie |
|
C. |
Gegevens woning |
|
D. |
Doel van de taxatie |
|
E. |
Waardering |
|
F. |
Verantwoording en aansprakelijkheid |
|
G. |
Juridische kenmerken van de woning |
|
H. |
Omschrijving van de woning en zijn omgeving |
|
I. |
Duurzaamheid van de woning |
|
J. |
Het onderhoud van de woning |
|
K. |
Verontreiniging in en om de woning |
|
L. |
Bewoning |
|
M. |
Onderbouwing van de waarde van de woning |
|
N. |
De woningmarkt |
|
O. |
Welke wetten en regels gelden voor de woning? |
|
P. |
Nadere mededelingen |
|
Q. |
Foto's van de woning |
|
R. |
Overzicht van bijlagen |
Wie leest het gehele taxatierapport tegenwoordig nog? Kopers van een huis kijken (meestal) alleen maar naar de taxatiewaarde die in het taxatierapport staat. Deze waarde wordt bepaald door het aantal m2. Een taxateur is altijd verplicht het aantal m2 wonen van een koopwoning te meten.
Als een woning te koop wordt gezet op Funda wordt netjes het aantal m2 wonen vermeld met daarbij de prijs per m2. De gevolgen van een verkeerde meting zijn groot. Het is daarom zeer verstandig dat kopers en ook verkopers goed controleren hoeveel m2 wonen van toepassing is.
Energielabel
Vanaf 1 maart 2024 moet de taxateur duidelijk vermelden welk energielabel van toepassing is en of dit energielabel is afgegeven voor of na 1 januari 2021. Bovendien moet de taxateur verbetermogelijkheden van de woning aangeven zoals:
- Het verbeteren van de isolatie
- Het installeren van een hybride warmtepomp of een andere verwarmingsinstallatie
- Het plaatsen van een zonneboiler
- Het installeren van zonnepanelen.
Hierna moet de bouwkundige toestand van de woning worden beoordeeld. De taxateur kan dan kiezen uit: goed, redelijk, matig of slecht:
|
Goed |
De woning is in goede staat, soms is er veroudering te zien |
|
Redelijk |
Er is veroudering te zien, maar de veroudering is geen probleem |
|
Matig |
Er is veroudering te zien en soms is de veroudering een probleem |
|
Slecht |
De veroudering is een groot probleem en niet op te lossen met normaal onderhoud |
|
Niet waarneembaar |
Ik heb dit deel van de woning niet kunnen bekijken |
De taxateur zal nu eerst vragen of er een bouwkundig rapport is. Indien hier sprake van is, dan verwijst de taxateur naar dit rapport. Het voordeel is dan dat de gebreken uit het bouwkundig rapport niet hoeven te worden opgenomen in de bouwkundige opnamestaat, zie hieronder de lijst:
- Fundering, kruipruimte en kelder
- Vloeren, trappen en overige waarnemingen binnenzijde
- Gevels, balkon, wanden en plafonds
- Kozijnen, ramen, deuren, buiten- en binnenschilderwerk
- Daken
- Keuken, badkamer en toilet
- Installaties en leidingen
- Bijgebouwen en perceel
- Overige bijzonderheden
- Bouwkundige toestand van de hele woning
- Toelichting op de bouwkundige toestand van de woning
Bij bovenstaande opsomming kan de taxateur bedragen vermelden bij de directe kosten (0-1 jaar) en de kosten binnen 1-5 jaar.
Redelijk? Matig?
Als er geen bouwkundig rapport is, moet de taxateur alleen maar bedragen vermelden als hij of zij iets Matig of Slecht heeft bevonden. Bij Goed of Redelijk hoeft een taxateur geen bedragen in te vullen. Wie de omschrijving leest van Redelijk en Matig mag mij uitleggen wat het verschil precies is.
Redelijk: er is veroudering te zien, maar de veroudering is geen probleem.
Matig: er is veroudering te zien en soms is de veroudering een probleem.
De diverse taxateurs die ik heb gesproken, konden mij het verschil in ieder geval niet uitleggen. Ik weet dat veel buitenschilders het advies geven aan huizenbezitters om de buitenkant één keer in de vijf jaren te verven. In ieder geval wordt Goed en Redelijk het meest ingevuld.
Een oordeel, maar geen verstand van zaken
Een ander risico dat de taxateur moet beoordelen, is het funderingsrisico. De taxateur kan daar het Funderingsrisicorapport vanuit FunderMaps voor raadplegen, of andere bronnen of rapportages.
Na de beoordeling moet de taxateur de volgende vragen beantwoorden:
- Weet ik van problemen of heb ik problemen gezien?
- Is de oorzaak van de schade aan de fundering bekend?
- Is het bekend wanneer de schade gerepareerd moet zijn? Zo ja, binnen hoeveel jaar?
- Wat zijn de geschatte kosten voor reparatie van de schade?
Als de eerste vraag met Nee wordt beantwoord, dan hoeven de overige vragen niet beantwoord worden.
Ik heb diverse taxatierapport bekeken van mijn klanten en zie dan het volgende (eigenlijk) standaard terugkomen:
De fundering is de basis van een woning. Als de fundering zwak is, kan de woning gaan verzakken. Daarom is het belangrijk om te weten wat de toestand van de fundering is. Ik heb als eerste mijn kennis van de omgeving gebruikt. En dus van het soort funderingsproblemen dat je in deze omgeving kunt verwachten. Ik heb zelf geen keuring van de fundering van de woning uitgevoerd of laten uitvoeren. Mijn oordeel en de uitkomst van het funderingsrisicorapport geven u geen volledige zekerheid of er wel of geen gebreken aan de fundering van de woning zijn. Daarnaast heb ik de hierna genoemde bronnen geraadpleegd om te kijken wat er bekend is over de fundering van de woning. Ik heb in ieder geval het funderingsrisicorapport van FunderMaps opgevraagd en als bijlage bij het taxatierapport gedaan. Wilt u meer zekerheid over mogelijke funderingsproblemen? Dan kunt u een funderingsonderzoeksrapport laten opmaken dat is opgesteld volgens de onderzoeksrichtlijn van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF).
Waar heb ik gezocht naar informatie?
|
Eigenaar of bewoner |
NEE |
|
Funderingsonderzoeksrapport volgens de KCAF- of F3O-onderzoeksrichtlijnen |
NEE |
|
Andere bronnen of rapportages |
NEE |
|
Mogelijke funderingsproblemen |
NEE |
Een taxateur moet dus naar de fundering en de bouwkundige staat van de woning kijken (en die beoordelen). Schrik niet: diverse taxateurs hebben mij verteld dat er GEEN verplichte cursussen zijn. Zij beoordelen dus iets waar zij weinig tot niets vanaf weten.
Niemand leest het taxatierapport
Banken die de hypotheek verstrekken, zullen toch wel even verder kijken dan hun neus lang is?
Het tegendeel blijkt waar te zijn. Banken volgen het taxatierapport blindelings. De eerste 10 bladzijden (A tot en met H) worden doorgenomen. Als een woning in een risicogebied staat, dan wordt er nog extra gecontroleerd bij de omschrijving van het funderingsrisico. Banken zijn dus heel gemakkelijk als het gaat om het taxatierapport, terwijl de risico’s voor hen juist heel erg groot kunnen zijn (funderings- en klimaatrisico).
Het taxatierapport in de huidige vorm is leuk, maar wordt niet gelezen. Bovendien moeten taxateurs risico’s beoordelen, waarvoor zij niet goed zijn opgeleid.
Beter was het als er bij een te koop gezette woning de volgende rapporten beschikbaar zouden zijn:
- Bouwkundig rapport
- Meetrapport
- Funderingsrapport
De verkopers van de woning regelen dan bovenstaande rapporten, waardoor de kopers alleen nog een simpele taxatie hoeven te laten doen.
Huizenbezitters die nu een taxatierapport aanvragen, doen er verstandig aan om het rapport goed te controleren. Zij zullen namelijk constateren dat er diverse dingen niet in kloppen.
Bron: column van 5 juli 2024 van Jos Koets op www.iex.nl