Warme grond
Geplaatst op: 03-09-2021, 09:38:55
Veel mensen zijn bang dat hun appeltje voor de dorst niet toereikend is. Zeker nu de rente op spaargeld praktisch 0% is en het moment waarop je aan de bank moet betalen om je spaargeld daar te stallen snel dichterbij komt. Ook het nieuws dat de pensioenen niet geïndexeerd kunnen worden en er gekort zal worden, is weinig bemoedigend.
Daarom zoeken mensen naar mogelijkheden om nog een beetje rendement te maken op hun spaargeld.
Beleggen in aandelen is ook niet voor iedereen geschikt omdat mondiale ontwikkelingen direct invloed kunnen hebben op de koersen. Dit komt via kranten, radio en de TV binnen en kan slapeloze nachten veroorzaken.
Dan maar beleggen in onroerende zaken ? In Nederland is een tekort van 1 miljoen woningen en ook bedrijven en boeren hebben grond nodig om uit te breiden. Dat betekent schaarste en schaarste leidt tot koersstijgingen.
Misschien is dit onder de juiste condities inderdaad iets voor jou. Maar niet als het gaat om beleggen in zogenaamde warme grond buiten de Autoriteit Financiële Markten (AFM) om. Heb je dat toch al gedaan of ben je van plan dit te gaan doen, dan is de volgende uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland voor jou van belang.
Warme grond
Warme grond is een term die gebruikt wordt om percelen grond aan te duiden die op dit moment slechts een geringe waarde vertegenwoordigen, maar de potentie hebben om in de toekomst veel meer waard te worden. Dan moet echter wel het gebruik van de grond gewijzigd worden. Denk aan gebieden in de buurt van steden waar in de toekomst compleet nieuwe woonwijken gebouwd gaan worden of een industriegebied zal verrijzen.
Nu is dat nog landbouwgrond met een waarde van enkele euro’s per vierkante meter. Na een bestemmingswijziging is die waarde echter vele malen hoger. Die waardestijging levert dan een mooi rendement op voor iedereen die vroegtijdig is ingestapt en heeft geïnvesteerd in deze grond.
De handelaar vindt een (nietsvermoedende) belegger
De casus van de Rechtbank Noord-Holland betreft een handelaar die eigenaar is geworden van een flink stuk grond. Nu is dat nog landbouwgrond, maar volgens de glanzende verkoopbrochure kan een investeerder een hoog rendement maken als het bestemmingsplan gewijzigd wordt naar woningbouw.
De handelaar belt met een oudere dame en vertelt haar over deze mogelijkheid en zal daarbij misschien termen hebben gebruikt als: unieke kans, grond heeft geen onderhoud nodig en kan niet failliet gaan zoals een bank.
Toevallig beschikt de dame in kwestie net over een fraai bedrag aan spaargeld (€ 50.000) omdat zij haar woning heeft verkocht. Zij staat open voor een goede oplossing voor het probleem wat te doen met deze overwaarde.
Zij krijgt de brochure toegestuurd en de handelaar neemt de moeite om bij haar thuis alle ins en outs door te nemen. Uiteindelijk resulteert dit in een koopcontract waarin zij een stuk grond aankoopt. Een tijd later wordt bij de notaris een akte van levering getekend en ontvangt zij bevestiging van het Kadaster dat zij nu 100% eigenaar is geworden van een perceel (landbouw)grond.
De uitspraak
Op enig moment is deze dame toch niet blij met haar belegging en probeert zij daarvan af te komen. Uit de overwegingen van de rechters blijkt dat mevrouw veel meer betaald heeft per vierkante meter (€ 250) dan de handelaar daar oorspronkelijk voor heeft neergelegd (€ 8,25). Ook blijkt dat een bestemmingswijziging niet op korte termijn is te verwachten. En als die er al komt, is het maar de vraag of de grond dan nog meer waard wordt dan de aanschafprijs die deze dame op leeftijd ervoor heeft betaald.
Overigens heeft in deze casus de handelaar de grond eerst privé gekocht (ad € 8,25 per vierkante meter) en is de grond daarna door zijn eigen besloten vennootschap aangekocht voor € 12,50 per vierkante meter.
De rechters nemen alles in ogenschouw en komen dan tot de conclusie dat hier sprake is van misleidende handelspraktijken. Ik citeer uit de uitspraak:
4.1. De rechtbank zal allereerst nagaan of aan de kant van ADM sprake is van oneerlijke handelspraktijken. Artikel 6:193b Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat een handelaar onrechtmatig handelt jegens een consument indien hij een handelspraktijk verricht die oneerlijk is. Een handelspraktijk is in het bijzonder oneerlijk indien een handelaar een misleidende handelspraktijk verricht als bedoeld in artikel 6:193c BW. Artikel 6:193c BW bepaalt dat een handelspraktijk onder meer misleidend is indien informatie wordt verstrekt die feitelijk onjuist is of die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden, al dan niet door de algemene presentatie van de informatie, zoals ten aanzien van onder meer het bestaan of de aard van het product of de voornaamste kenmerken daarvan, zoals voordelen en risico’s, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. Op grond van artikel 6:193j lid 3 BW is een overeenkomst die als gevolg van een oneerlijke handelspraktijk tot stand is gekomen, vernietigbaar.
Op grond van die oneerlijke handelspraktijk is de koopovereenkomst vervolgens rechtsgeldig ontbonden (buiten de rechter om) en dient de eigendomssituatie van vóór de ondertekening van de akte van levering bij de notaris te worden hersteld. Mevrouw moet haar geld terug krijgen en de BV wordt weer eigenaar van de grond.
Maar voor de handelaar als natuurlijk persoon is de zaak hiermee niet af. Hij was ten tijde van de koop en levering namelijk ook enig aandeelhouder van de BV. Is hij ook als privé persoon aansprakelijk jegens de oudere dame ?
Wederom de rechters aan het woord:
4.8. De rechtbank overweegt dat de handelswijze van [gedaagde2] een onrechtmatige daad vormt ten opzichte van [eiseres]. Zijn handelen is namelijk in strijd met de zorgvuldigheid die in het maatschappelijke verkeer betaamt als bedoeld in artikel 6:162 BW. [gedaagde2] kan een persoonlijk ernstig verwijt gemaakt worden dat hij als oprichter en bestuurder van ADM een product in de markt zet waarbij een consument zoals [eiseres] bewust wordt misleid en tot het sluiten van een koopovereenkomst wordt bewogen onder het verstrekken van misleidende informatie, waarvoor [gedaagde2] evenmin een verklaring heeft gegeven (zie punt 4.4 van dit vonnis). Hij heeft de in punt 4.4 ingenomen stelling van [eiseres] eveneens onvoldoende gemotiveerd betwist. Ook [gedaagde2] heeft volstaan met een betwisting van deze stelling zonder enige onderbouwing en slechts aanvullend aangevoerd dat het allemaal speculatieve lange termijn investeringen zijn en dat de grond als landbouwgrond is verkocht. Hij heeft zijn verweer dat niet gezegd is dat op de vrije markt er niet meer betaald zou worden voor de grond, in het geheel niet onderbouwd. [gedaagde2] heeft verder de stelling van [eiseres] niet betwist inhoudende dat hij degene is die profiteert van de oneerlijke handelspraktijk, waarbij hij zelf in persoon de grond eerst aankocht en via de door hem opgerichte besloten vennootschap (ADM) vervolgens verder in de markt zette. Evenmin heeft [gedaagde2] de stelling van [eiseres] betwist dat hij destijds als enig aandeelhouder en bestuurder van ADM (waarvan hij de oprichter is) ADM als vehikel heeft gebruikt voor zijn oneerlijke handelspraktijk. De rechtbank overweegt verder dat uit deze onbetwiste stellingen voortvloeit dat [gedaagde2] binnen ADM degene was die het product en de prijsstelling daarvan heeft bepaald en profiteerde van de winst die daarmee is gemaakt. Dat alles maakt dat hem een persoonlijk ernstig verwijt gemaakt kan worden en hij op grond van artikel 6:162 BW aansprakelijk is voor de door [eiseres] hierdoor geleden schade.
De handelaar gaat dus zelf het schip in omdat hij volgens de rechters door zijn handelen een onrechtmatige daad heeft gepleegd jegens de koopster.
Jouw situatie
Ik heb de overwegingen van de rechter uitgebreid aangehaald. Iets wat trouwe lezers van mijn artikelen niet van mij gewend zijn. Maar ik heb dat bewust gedaan omdat jij waarschijnlijk zit met vragen over rendement op je spaargeld en beleggingen.
Investeren in warme grond is problematisch. Lees dit artikel goed door en leg het naast de glanzende verkoopbrochure van de grond.
Hou altijd rekening met het oude gezegde: als iets te mooi is om waar te zijn, dan is het dat ook.
Tuchtrechter
Ook notarissen hebben natuurlijk te maken met warme grond. Bij de overdracht moet een akte van levering worden gepasseerd en dat vindt plaats bij een notaris. Op 2 februari 2021 heeft het Hof in Amsterdam zich in een tuchtzaak gebogen over een notaris die veel akten had getekend waarbij dit soort speculatieve gronden werden overgedragen.
De centrale vraag daarbij was of de notaris wel voldaan had aan zijn plicht om (adequate) informatie te verstrekken aan de betrokken partijen.
De notaris had in twee jaar tijd namelijk 41 akten gepasseerd waarbij telkens dezelfde persoon warme grond in eigendom verwierf. De koper kwam nooit bij de notaris op kantoor. Iedere keer werd een volmacht opgesteld en opgestuurd naar de koper. Ook de verkoper was in elke akte dezelfde partij. In totaal werd voor ruim € 11 miljoen aangekocht.
De tuchtrechter oordeelde dat de notaris in deze setting niet had gehandeld conform de Wet op het notarisambt. De notaris is daarom uit het ambt gezet en mag de eerste tien jaar niet meer als (toegevoegd) notaris, kandidaat-notaris of jurist werkzaam zijn op of betrokken zijn bij een notariskantoor.
Daarmee had de koper natuurlijk nog niet zijn geld terug, maar misschien wel een soort van genoegdoening.
Bron: bijdrage van 31 augustus 2021 van Ernst Loendersloot, senior kandidaat-notaris, op www.ntrs.nl