NHG pakt hypotheekrenteaftrek aan
Geplaatst op: 22-05-2021, 11:24:48
Nationale Hypotheek Garantie heeft per 1 juli 2021 een leuke wijziging doorgevoerd. Er moet bij de berekening van de maximale hypotheek namelijk rekening worden gehouden met een box 3-bedrag als dit ontstaat bij de huizenbezitter binnen tien jaar. Op het eerste gezicht lijkt er niet zo veel aan de hand, maar in de praktijk kunnen er zeker problemen ontstaan.
Hieronder eerst de letterlijke tekst van NHG over deze maatregel:
Vervallen hypotheekrenteaftrek binnen 10 jaar
Sinds de invoering van de Wet inkomstenbelasting 2001 heeft een klant nog maximaal 30 jaar recht op hypotheekrenteaftrek. Vanaf 2031 kunnen klanten te maken krijgen met het vervallen van de hypotheekrenteaftrek. Door de toetsing van betaalbaarheid van de hypotheeklasten binnen 10 jaar, heeft deze maatregel al per 1 januari 2021 impact op nieuwe hypotheek aanvragen. Het vervallen van de hypotheekrenteaftrek moet in die gevallen meegenomen worden in het bepalen van de financieringslast. Daarmee waarborgen we de betaalbaarheid vanaf het moment dat de hypotheekrenteaftrek vervalt. In deze specifieke klantsituatie staan we ook een niet-fiscaal (box 3) leningdeel zonder annuïteitenaflossing toe. Daardoor wordt het mogelijk om bijvoorbeeld een aflossingsvrij leningdeel ongewijzigd voort te zetten als de hypotheekrenteaftrek vervalt.
Hoe pakt deze maatregel in de praktijk uit?
Even een rekenvoorbeeld om het bovenstaande duidelijk te maken. Ik neem dan een huizenbezitter die vanaf 1992 al in zijn koopwoning woont. De lopende hypotheek loopt dan in 2022 af. Echter, deze huizenbezitter heeft renteaftrek tot 1 januari 2031. Bestaande huizenbezitters met een koopwoning van voor 1-1-2001 hebben namelijk vanaf de datum 1-1-2001 maximaal 30 jaar renteaftrek over hun lopende hypotheek.
Als deze huizenbezitter zijn aflossingsvrije hypotheek wil verlengen (opnieuw afsluiten) in 2022, dan moet er rekening worden gehouden met het toetsen in box 3 voor dit bedrag.
Ter attentie: om het gemakkelijk te maken, is er sprake van twee toetsmomenten die direct bij afsluiting van de hypotheek moeten worden doorberekend! Het eerste moment is de situatie bij afsluiting van de hypotheek en het tweede moment is de situatie dat het hypotheekbedrag naar box 3 gaat (1-1-2031). Ik heb het even simpel gehouden en het hypotheekbedrag en het inkomen op deze data hetzelfde gehouden.
|
Rekenvoorbeeld 1 |
|
|
Inkomen |
€50.000 |
|
Hypotheekbedrag |
€200.000 |
|
Toetsrente |
1,5% |
|
Maximale hypotheek box 1 |
€229.389 |
|
Maximale hypotheek box 3 |
€212.246 |
Wie bovenstaande berekening ziet, zal niet echt schrikken. De maximale hypotheek is slechts €17.000 lager. Dit verandert wel als ik de toetsrente op 5% zet. Deze 5% is van toepassing als huizenbezitters hun rentevast periode kiezen korter dan 10 jaar (bijvoorbeeld een variabele periode).
|
Rekenvoorbeeld 2 |
|
|
Inkomen |
€50.000 |
|
Hypotheekbedrag |
€200.000 |
|
Toetsrente |
5,0% |
|
Maximale hypotheek box 1 |
€205.686 |
|
Maximale hypotheek box 3 |
€151.300 |
De maximale hypotheek is nu €54.000 lager. In vergelijking met de toetsrente van 1,5% is de maximale hypotheek zelfs €78.000 lager (€229.389 -/- €151.300). Nu spreken we toch over flinke bedragen die een huizenbezitter minder aan hypotheek kan krijgen.
Wie krijgen last van deze wijziging?
De vraag is welke huizenbezitters last gaan krijgen van deze wijziging van NHG. Dit zijn de huizenbezitters die een tweede hypotheek willen afsluiten voor een (flinke) verbouwing. De (eerste) lopende hypotheek wordt dan getoetst in box 3 en zorgt ervoor dat de maximale hypotheek (flink) minder wordt. Het is dan zelfs mogelijk dat de verbouwing helemaal niet door kan gaan.
Als we rekenvoorbeeld 2 nemen, waarbij de huizenbezitter bijvoorbeeld een lopende aflossingsvrije hypotheek heeft van €150.000 en een hypotheekrente van 5%, dan is een tweede hypotheek niet meer mogelijk! Deze €150.000 wordt een box 3-bedrag, aangezien de renteaftrek binnen tieb jaar vervalt voor deze huizenbezitter. Als de periode van renteaftrek bijvoorbeeld nog elf jaar zou zijn, dan is de maximale hypotheek €205.686! Dan is een verbouwing van bijvoorbeeld €55.000 wel mogelijk.
Reactie NHG
Ik zie de vraagtekens al boven uw hoofd verschijnen. Natuurlijk heb ik NHG even gesproken en de volgende twee vragen aan hun gesteld.
- Waarom heeft NHG deze wijziging ingevoerd?
- Wie gaat allemaal controleren dat er daadwerkelijk sprake is van een box 3-bedrag?
NHG heeft de wijziging doorgevoerd omdat zij vinden dat hun rekentool (berekening maximale hypotheek) niet meer klopt met de werkelijkheid. NHG komt dus voor 1 juli 2021 met een aanpassing van hun rekentool, waarin de datum en de hoogte van het box 3-bedrag kan worden ingevoerd. Dan pas zijn ook bovenstaande berekeningen te controleren.
Controle blijft achterwege
NHG geeft echter verrassend aan dat zij niet gaan controleren op box 3-bedragen. Zij verwachten ook dat banken dit niet gaan doen. Leuker kunnen we het dus niet maken. We voeren wat in en daar wordt niet op gecontroleerd.
Ik hoef u niet te vertellen wat veel hypotheekadviseurs gaan doen. Natuurlijk zijn er altijd situaties waar een adviseur en een bank niet onderuit kunnen. Bij een overbruggingshypotheek wordt een eigendomsbewijs opgevraagd. Als deze voor 2001 is, dan weet iedereen dat de koopwoning voor deze datum is gekocht. Het is dan niet meer mogelijk om onder de box 3-toetsing uit te komen, of er moet besloten worden geen overbruggingshypotheek te nemen!
Grote gevolgen voor iedereen
Ik ga echter nog een stap verder en verwacht dat de wijziging van NHG grote gevolgen voor iedereen in Nederland gaat hebben. De banken die hypotheken zonder NHG afsluiten zullen ook NHG gaan volgen. Dit betekent dat in de loop van de jaren steeds meer huizenbezitters te maken krijgen met een box 3-situatie.
Hypotheekadviseurs die hun klanten heel goed op de hoogte houden van wat er kan gebeuren, kunnen op tijd inspringen. Zo kan het verstandig zijn om een grote verbouwing een jaartje eerder te doen voor huizenbezitters.
Tot slot merk ik op dat ik deze wijziging zie als een verdere stap naar het volledig afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Ik heb al eerder in columns geschreven dat ik deze afschaffing rond 2035 verwacht. Hoe eerder iedereen op de hoogte is van een bepaalde datum, hoe beter iedereen in Nederland hier op kan reageren.
Bron: column van 21 mei van Jos Koets op www.iex.nl