Huizenkopers: doe je huiswerk en heb geduld
Geplaatst op: 30-08-2024, 08:43:54
De huizenprijzen zijn dit jaar weer flink gestegen. Begin dit jaar stond de teller voor nog op €434.000 gemiddeld voor bestaande woningen. Per 30 juni 2024 was de gemiddelde huizenprijs al €468.000.
Als deze trend zich voortzet, ligt de gemiddelde huizenprijs aan het einde van het jaar boven de €500.000. Daarbij staan er steeds minder huizen te koop. In het tweede kwartaal van 2024 waren dat er slechts 28.239.
NHG en startersvrijstelling
De hypotheekrente voor hypotheken met NHG is op het ogenblik tussen de 3,7% en 4,1%.
|
Rente 5 jaar vast NHG |
3,7% |
|
Rente 10 jaar vast NHG |
3,8% |
|
Rente 20 jaar vast NHG |
4,0% |
|
Rente 30 jaar vast NHG |
4,1% |
De NHG-grens van €435.000 is nu lager dan de gemiddelde huizenprijs. Dat betekent dat steeds minder huizenkopers een hypotheek met NHG afsluiten. Het gevolg is een hogere hypotheekrente, en dus ook hogere bruto en netto maandlasten.
Starters die gebruik willen maken van de startersvrijstelling kunnen dit jaar een huis kopen met een prijs tot €510.000. Volgend jaar is de grens verhoogd naar €525.000.
Hieronder de voorwaarden voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting (startersvrijstelling):
- De koper is meerderjarig (18) en jonger dan 35 jaar op het moment van verkrijging. Het moment van verkrijging is het moment van ondertekening van de notariële akte van levering.
- De koper koopt een woning.
- De koper heeft de vrijstelling voor overdrachtsbelasting niet eerder ontvangen en verklaart dit schriftelijk.
- De koper gaat zelf in de woning wonen (het zogenoemde hoofdverblijfcriterium). Daarvoor vult de koper de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling in.
- De waarde van de woning (koopsom en taxatiewaarde) is niet hoger dan €510.000 in 2024.
- Als een koper wel zelf de woning gaat bewonen, maar niet voldoet aan de andere criteria voor de startersvrijstelling, betaalt de koper 2% overdrachtsbelasting. Omdat dit een lager tarief is dan het standaard 10,4% tarief, moet ook daarvoor een verklaring worden afgegeven bij de notaris.
Maandlasten
Het verbaast mij iedere keer weer dat de huizenprijzen verder stijgen als ik kijk naar de maandlasten die betaald moeten worden. Huizenbezitters die nu een volledige annuïteitenhypotheek moeten afsluiten van €510.000 hebben een minimaal gezamenlijk inkomen van €105.000 nodig.
|
Inkomen persoon A |
€55.000 |
|
Inkomen persoon B |
€50.000 |
|
Hypotheekrente |
4% |
|
Energielabel |
D |
|
Annuïteitenhypotheek |
€510.000 |
|
Bruto per maand |
€2.435 |
|
Netto in het eerste jaar |
€1.870 |
Een bruto maandlast van €2.435 is natuurlijk een flink bedrag. Gelukkig is er nog de hypotheekrenteaftrek, waardoor dit stel in het eerste jaar globaal €565 terugkrijgt van de belastingdienst. Dit belastingvoordeel wordt ieder jaar minder.
Zelfstandig ondernemers
De afgelopen tijd heb ik diverse zelfstandigen getroffen die eerst een koopwoning hadden gekocht en daarna pas hun cijfers lieten beoordelen. Ik heb meerdere malen moeten aangeven dat de hypotheek vereist om de woning te kunnen kopen niet mogelijk is. De maximale hypotheek was namelijk flink lager dan de benodigde hypotheek.
Veel zelfstandigen beoordelen hun eigen situatie op basis van wat er maandelijks wordt verdiend. Dit is te rooskleurig. Zij moeten eerst een Inkomensverklaring Ondernemer laten opstellen.
De rekenexpert geeft een verklaring van het toetsinkomen af die zes maanden geldig is. Een hypotheekadviseur kan nu precies berekenen hoeveel de maximale hypotheek gaat worden.
Scheiden
Stellen die uit elkaar gaan, hebben een groot probleem in de huidige huizenmarkt. De koopwoning waarin beide wonen verkopen en allebei een andere woning kopen of huren is niet te doen. Vaak wordt er daarom gekozen voor woningbehoud voor een van de personen. De ander zal een andere woning moeten kopen of huren.
Een andere woning kopen is alleen mogelijk als het lukt om de lopende hypotheek over te zetten op naam van degene die in het oude huis blijft wonen. Vaak is er een (flinke) overwaarde die 50% verrekend moet worden met de persoon die vertrekt. Dit zorgt dan voor een hogere hypotheek en dus ook hogere maandlasten. Het inkomen moet dan weer voldoende zijn om de extra hypotheek af te kunnen sluiten.
Lukt dit alles niet (wat steeds vaker voorkomt), dan worden de stellen “gedwongen” om bij elkaar te blijven wonen. De woning blijft dan op twee namen staan. Dit heeft weer gevolgen voor de toekomst met nieuwe partners.
Geduld
In de huidige huizenmarkt moeten huizenzoekers zeer geduldig zijn. Helaas zijn mensen dat vaak niet, waardoor ze meer risico gaan nemen. Huizenzoekers moeten vooraf hun huiswerk goed doen door een hypotheekadviseur de maximale hypotheek te laten berekenen. Het is altijd mogelijk om zelf een berekening te maken op de diverse websites. Het is dan wel oppassen geblazen. Vooral als er sprake is van een lopende studieschuld kan de maximale hypotheek flink lager worden.
Huizenzoekers bieden steeds vaker boven de vraagprijs. In dat geval is het verstandig om genoeg eigen middelen te hebben om het bedrag boven de vraagprijs uit te betalen. Er zijn namelijk steeds meer huizenzoekers die dat geld niet hebben en naarstig op zoek gaan naar een taxateur die de gekochte woning hoger wil taxeren dan de vraagprijs.
Hieronder een rekenvoorbeeld ter verduidelijking:
|
Vraagprijs woning |
€400.000 |
|
Eigen middelen |
€30.000 |
|
|
|
|
Koopprijs woning |
€460.000 |
|
Kosten koper |
€15.000 |
|
Eigen middelen |
€30.000 -/- |
|
Benodigde hypotheek |
€445.000 |
|
Minimale taxatiewaarde |
€445.000 |
In bovenstaand voorbeeld wordt de voor €400.000 te koop staande woning gekocht voor €460.000. De kosten koper komen nog bij de koopprijs, waardoor de minimale taxatiewaarde van de woning €445.000 moet worden. De maximale hypotheek die verstrekt wordt is de laagste van de taxatiewaarde of koopsom van de woning. Bij een lagere taxatiewaarde dan €445.000 kan de koop niet doorgaan.
Huizenkopers die flink boven de vraagprijs bieden en weinig eigen middelen hebben, begeven zich op glad ijs. De kans is groot dat de koop niet doorgaat omdat de hypotheek niet geregeld kan worden. Als dan de woning ook nog gekocht is zonder voorbehoud van de ontbindende voorwaarden van financiering, dan mogen deze kopers €46.000 aftikken.
Veel verkopende makelaars vertellen aan de huizenzoekers dat ze alleen kans hebben op de te koop staande woning als er een bod wordt gedaan zonder voorbehoud van de ontbindende voorwaarden van financiering. Er zijn zelfs makelaars die vertellen dat hypotheekadviseurs een garantie kunnen afgeven dat de hypotheek geregeld kan worden. Dat is makkelijk praten als het risico door een ander wordt gedragen. De hypotheekadviseur wordt erop aangekeken als de hypotheek niet geregeld kan worden. Er kan in een korte tijd veel gebeuren.
Huizenzoekers doen er verstandig aan om vooraf hun huiswerk goed te doen. Wie dat niet doet en meegaat in de “gekte” van de markt, heeft een grote kans op een financiële strop.
Bron: column van 16 augustus van Jos Koets op www.iex.nl