Blijft de gekte op de huizenmarkt?
Geplaatst op: 28-08-2024, 11:45:15
Huizenkopers zijn weer flink aan het overbieden om hun droomhuis te kunnen bemachtigen en die trend kan doorzetten bij lagere rente en meer bestedingskracht.
Gekte op de huizenmarkt blijft voorlopig. De huizenmarkt in Nederland is al lange tijd overspannen en dat lijkt voorlopig zo te blijven. Kopers zijn haast gedwongen om te overbieden als ze een woning willen bemachtigen. De snelle rentestijging vanaf medio 2022 heeft weliswaar voor een dipje in de gekte gezorgd, net als de gestegen inflatie, maar toen het effect van loonstijgingen (tot wel boven de 10%) in de portemonnee van huishoudens voelbaar werd, gingen kopers er weer voor.
Als de rente verder daalt, waar het in het huidige marktsentiment op lijkt, dan komen er potentieel meer kopers in de markt die een (hogere) hypotheek kunnen krijgen, wat de overspannenheid alleen maar zal verergeren. En dat terwijl de in het tweede kwartaal een stevige versnelling in de woningmarkt te zien was, zowel wat huizenprijzen als het aantal transacties betreft, zo blijkt uit gegevens van makelaarsvereniging NVM.
De mediane verkoopprijs voor bestaande woningen lag in het tweede kwartaal op 468.000 euro, aldus de NVM. Dat is 7,2% hoger dan in het eerste kwartaal van 2024; zo’n sprong van kwartaal op kwartaal is volgens de NVM in 29 jaar nog maar één keer eerder voorgekomen. Vergeleken met het tweede kwartaal van 2023 bedraagt de stijging 13,6%.
De NVM stelt verder dat in het tweede kwartaal van dit jaar twee op de drie woningen boven de vraagprijs zijn verkocht. In het eerste kwartaal was dat nog 56% en een jaar eerder 39%.
Overbieden neemt fors toe
Dat het overbieden flink is toegenomen, blijkt ook uit data van onderzoekswebsite Huispedia; in het tweede kwartaal werd door huizenkopers gemiddeld 4,1% boven de vraagprijs geboden. De grootste uitschieters ten opzichte van dat gemiddelde zijn Utrecht met 11,1% en Amsterdam met 9,1%. De trend versnelt, aangezien in het eerste kwartaal nog maar met 2,6% overboden werd, terwijl in het tweede kwartaal van 2023 er slechts 0,3% gemiddeld werd overboden.
Volgens de data uit het onderzoek van Huispedia van 8 augustus 2024 werd er in het eerste kwartaal van 2023 nog onderboden. Na die dip is een duidelijke acceleratie van het overbieden te zien.
Hoe gaat dit verder? Dalende rente is cruciale factor
Na de renteverlaging door de ECB op 6 juni zijn de hypotheekrentes verder gedaald, nadat eind 2023 al een omslag in de ontwikkeling van de hypotheekrente plaatsvond als gevolg van verhevigde concurrentie; in de omgeving van stijgende rentes van toen loonde het om te proberen marktaandeel af te snoepen van concurrenten door juist in die opwaartse beweging iets lager te gaan zitten, waardoor de rest meegaat.
Die trend kan zich voortzetten, gezien het algemene marktsentiment dat momenteel heerst. Want de financiële markten rekenen op verdere renteverlaging na de renteverlaging door de ECB op 6 juni, en ook de Fed zal de Amerikaanse rente naar verwachting in september gaan verlagen. De hypotheekaanbieders lopen doorgaans met de bewegingen van hun hypotheekrentetarieven vooruit op de rentestappen van de centrale banken als de markt daarop gaat anticiperen.
ABN Amro econoom Philip Bokeloh ziet de rente voor zowel kortlopende en variabele hypotheken als die voor langere looptijden omlaaggaan, zegt hij in een schriftelijk commentaar van 6 augustus. ABN Amro is overigens een van de grotere spelers op de Nederlandse hypothekenmarkt met een marktaandeel van 20%.
Demografische ontwikkelingen stuwen vraag naar huizen op
Een stijgende vraag vanuit een de rente dus, die de markt verder opjaagt, aldus ING's huizenmarkt-econoom Sander Burgers in een studie over de Europese huizenmarkt, getiteld 'Excess demand set to drive eurozone house prices up again’. Dat heeft niet alleen te maken met de rente, maar ING wijst nadrukkelijk ook op demografische ontwikkelingen en marktmechanismen in de bouwsector waar de politieke besluitvorming een rol speelt.
Want er komen steeds meer huishoudens die een eigen woning willen. In 10 jaar tijd is de bevolking in Europa met 3% gegroeid, maar het aantal huishoudens met 7%. En 10 jaar geleden bestond een huishouden nog uit gemiddeld 2,3 personen, nu is dat 2, meldt ING's studie.
De oplossing is meer huizen bijbouwen, maar dat gebeurt niet, alle goede bedoelingen vanuit de politiek ten spijt. Nederland komt 390.000 huizen tekort om aan de actuele vraag te voldoen. Bijbouwen lijkt de voor de hand liggende oplossing, maar er zijn te weinig bouwvakkers en de kosten van arbeid en bouwmaterialen zijn sterk gestegen. “Wij verwachten geen significante verbetering in het aanbod van huizen”, aldus ING. “Vooruitblikkend verwachten we dat de mismatch tussen vraag en aanbod zal intensiveren.”
Bron: bijdrage van 26 augustus 2024 van Robert van den Oever op www.morningstar.nl