Fundering woningen steeds groter probleem
Geplaatst op: 09-03-2023, 09:33:26
Als je een huis koopt wil je natuurlijk wel dat het blijft staan. Dat maakt de fundering van groot belang. Aandacht voor mogelijke problemen met de fundering tijdens de aankoop van een woning wordt alleen maar urgenter, nu de risico’s op funderingsproblemen toenemen door klimaatverandering.
Goed inzicht in de staat van de fundering kan je een hoop ellende schelen en hoge kosten besparen. Daarnaast is het mogelijk een goed onderhandelingspunt voor een lagere aankoopprijs, als je een huis op het oog hebt met funderingsproblemen.
Hoewel de fundering de basis vormt voor de woning, blijkt dit bij de aankoop van woningen vaak een ondergeschoven kindje. Verkopers zijn doorgaans niet scheutig met informatie over de fundering.
In slechts 2,2 procent wordt van de verkoopteksten wordt de kwaliteit van de fundering benoemd, bleek onlangs uit een rapport van onder meer ABN Amro en onderzoeksbureau Brainbay, waarin de verkoopteksten uit de database van makelaarsvereniging NVM werden geanalyseerd.
Funderingsproblemen dreigen bij 1 miljoen woningen
Bij zo\'n 1 miljoen woningen gebouwd vóór 1970 is er een risico op verzakking is als gevolg van funderingsproblemen, zo schat de stichting KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek). Dat het vooral woningen van ouder dan 52 jaar betreft, komt omdat er voor die tijd weinig tot geen richtlijnen waren over hoe te heien, legde Ir. Dick de Jong, directeur van het KCAF, in Bouwwereld uit.
Daarnaast werd er geen rekening gehouden met \'negatieve kleef\', een oorzaak van funderingsproblemen die men vroeger niet kende. Hoewel de fundering na de Tweede Wereldoorlog beter werd gelegd, zou men het \"rekentechnisch nu heel anders doen: meer palen en dieper in de grond\", aldus De Jong in Bouwwereld.
Door het verhaal over heien denk je misschien dat er alleen problemen kunnen ontstaan bij een fundering op basis van palen, maar dat is niet het geval. Ook bij een fundering op staal - wat simpel gezegd betekent dat de woning zonder palen rechtstreeks op een draagkrachtige bodem (staal) is gebouwd - kan er risico op verzakking zijn.
Klimaatverandering verhoogt het risico op funderingsproblemen. Langdurige droogte zorgt bijvoorbeeld voor bodemdaling en fluctuaties in de grondwaterstand, wat de kans op paalrot en verzakking van de fundering vergroot.
Slechte fundering in verkooptekst scheelt bijna €50.000 voor de verkoopprijs
Dat er desondanks in het gros van de verkoopteksten niets over de fundering wordt gemeld, kan betekenen dat de verkoper hier zelf niets over weet - het is een ingewikkelde aangelegenheid. Of men zegt er liever niets over, omdat de woning hiermee een stuk minder aantrekkelijk wordt.
Uit de geanalyseerde NVM-data in het rapport van ABN Amro en Brainbay bleek dat een melding van funderingsproblemen in de verkooptekst leidde tot een gemiddeld 12 procent lagere verkoopprijs. Wat neerkomt op zo\'n 47.000 euro. Met een melding van een herstelde fundering kwam de verkoopprijs gemiddeld 2 procent hoger uit, wat neerkomt op ongeveer 13.500 euro.
Koop je onverhoopt een woning met funderingsproblemen, dan liggen de herstelkosten hiervoor gemiddeld tussen de 50.000 en 100.000 euro, blijkt uit hetzelfde rapport. Maar funderingsexpert Fred Tokkie, weet uit ervaring dat de herstelkosten vaak veel hoger uitkomen dan een ton.
Zijn bedrijf Premium Keur doet onder meer bouwkundige keuringen en funderingsonderzoek in een straal van 70 kilometer rond Amsterdam. In de hoofdstad betreft het ook tweede fase funderingsonderzoek voor de gemeente.
Tokkie weet welke problemen er letterlijk en figuurlijk onder de oppervlakte kunnen spelen, en dat het belangrijk is om hier onderzoek naar te doen en op door te vragen. Ook als de verkoper of makelaar wél iets meldt over de fundering.
Het is als koper moeilijk om door verkooppraat heen te prikken en voorbij al dan niet goed afgewerkte glimmende keukens en visgratenvloeren te kijken. Funderingsproblemen laten zich niet per se zien via een scheur in de gevel of muur. Die kunnen volgens Tokkie volledig intact zijn.
8 vragen die je moet stellen over de fundering als je een huis koopt
Vandaar dat Business Insider met Tokkie doornam op welke punten je moet letten en welke vragen je moet stellen, om goed beslagen ten ijs te komen bij het kopen van een woning - en een financiële aderlating door funderingsproblemen te voorkomen.
Lees hieronder welke woningen een risico vormen, wat redflags zijn voor funderingsproblemen en waar je die in of rond de woning kan vinden.
1. Bij welke soort funderingen is er risico op problemen?
\"Je hebt funderingen van houten palen bij oudere woningen, en funderingen van betonnen palen bij nieuwbouwwoningen vanaf ongeveer 1980. Daarnaast is er fundering op staal waarbij de woning direct op de bodem is gebouwd. De muur van je huis staat zo\'n 50 centimeter diep in de grond.\"
\"Bij zowel fundering op palen als op fundering op staal is er verschil tussen oud- en nieuwbouw. Grofweg zijn de enige huizen die ontsnappen aan het risico van funderingsproblematiek, nieuwbouwwoningen op betonnen palen. Fundering op staal wordt niet veel toegepast. Tenzij gebleken is uit bodemonderzoek dat de bodem voldoende draagkrachtig is.\"
De grond in Nederland bestaat uit grofweg klei/leem, zand of veen. Zijn er gebieden waar je extra alert moet zijn op funderingsproblemen?
\"Bij zachte veengrond zoals in Amsterdam en plaatsen met het woord \'veen\' erin zoals Amstelveen, Vinkeveen enzovoort, moet je alert zijn op funderingsproblemen. Gemiddeld genomen is klei veiliger, maar met droogte kan ook klei uitgedroogd raken. En droge grond krimpt en zakt. Als wordt gemeld dat de bodem of fundering stabiel is, bedenk dan: niks is stabiel. Al die oude huizen hebben in bepaalde mate een risico op verzakking.\"
\"Het risico is ook groter bij huizen dichtbij grote rivieren en dijkhuizen. Al die dijken gaan naar de Filistijnen door ouderdom en droogte. Alles wat op een dijk staat, valt daarom in een hogere risicoklasse. Bovendien staan veel dijkhuizen niet op palen.\"
\"Doorgaans staan woningen op veen- en kleigrond op palen, terwijl bij zandgrond vaker sprake is van fundering op staal. Zand is meestal geschikt voor fundering op staal, maar soms bestaat de bodem uit verschillende grondsoorten waardoor er bij dit type fundering ook verzakkingen optreden.\"
2. Wat zijn zoal oorzaken van funderingsproblemen?
\"Houtrot en paalrot door droogte als gevolg van een daling van de grondwaterstand of daling van waterstanden in de rivieren. De fundering hoort onder water staan. Als de grondwaterstand daalt, dan komen de paalkoppen droog te staan en komt er zuurstof bij waardoor schimmels kunnen toeslaan. Kortom, de paal gaat rotten, de fundering verzwakt en de woning verzakt.\"
\"Ook als de paal wel onder water blijft staan, kan deze rotten doordat hij wordt aangevreten door een bacterie. Als dit tientallen jaren duurt en de paal wordt \'weggevreten\', kan de boel flink verzakken.\"
\"Daarnaast kunnen zwaar wegverkeer en bouwwerkzaamheden voor bodemdaling veroorzaken en (op korte termijn) voor schade zorgen. En er kan \'kleef\' optreden. Hierbij blijft grond, meestal veen of klei, aan de paal hangen. Dit kan de paal omhoogduwen of omlaag trekken. Zo kan een ongelijkmatige verzakking optreden die je huis als het ware uit elkaar trekt.\"
3. In sommige verkoopteksten zie je een funderingscode staan. Wat betekent dat?
\"De code zegt iets over staat van de fundering. Code 4 betekent dat je binnen 10 jaar schade kan verwachten en bij code 3 binnen 10 tot 15 jaar. Code 2 houdt in dat je na 25 jaar mogelijk geringe schade hebt die valt te herstellen, terwijl code 1 aangeeft dat de fundering goed is en dat je binnen 25 tot 40 jaar geen schade hoeft te verwachten.\"
\"Maar bedenk dat de staat van de fundering alleen goed gecheckt kan worden met onderzoek waarbij de palen worden opgegraven. In Amsterdam betekent dat 2,5 meter graven om te zien of de paalkoppen goed zijn (tweede fase funderingsonderzoek, red.). Het is een momentopname. Als dit 10 jaar geleden is gebeurd, dan zegt de code niet zoveel over de huidige staat van de fundering.\"
\"De makelaar kan met een meetboutrapport komen over hoeveel millimeter de woning per jaar is gezakt. Maar als dat een rapport uit 2010 blijkt waar alleen de voorgevel is gemeten... Inmiddels kan de bodem sneller dalen en het huis kan ook naar achteren zakken. Er zijn zat panden waarvan de voorgevel kaarsrecht is, maar het huis naar achteren is gezakt op een gelijkmatige manier. Als je daar een knikker laat rollen... Een huis met kaarsrechte voorgevel kan nog steeds serieuze funderingsproblemen hebben.\"
\"In de meeste gemeenten mag pas een splitsingsvergunning afgegeven worden bij minimaal funderingscode 2. Bij een nieuw gesplitst pand is er mogelijk funderingsonderzoek gedaan door de palen op te graven, maar dat is lang niet altijd het geval. In Amsterdam volstaat in uitzonderlijke gevallen een scheefstandmeting en archiefonderzoek.\"
4. Welke informatie heb je nodig en welke vragen moet je stellen aan de verkoper?
\"Neem je onderzoek plicht als koper heel serieus. Ga na of je in een funderingsrisicogebied koopt op bijvoorbeeld Bodemdalingskaart.nl en check of de gemeente digitale bouwdossiers heeft. In Amsterdam is een archief met dossiers waarin staat welke bouwvergunningen er zijn afgegeven op een adres. Zoek het adres op en ook dat van je buren. Zo kun je nagaan wat er aan de fundering is gedaan.\"
\"En Google de straatnaam en de woorden \'fundering\' en \'omgevingsvergunning\' om te zien of er in de buurt werkzaamheden zijn (geweest) om funderingsproblemen op te lossen. Kortom, probeer een beeld te krijgen van de fundering om geen halve verhalen op de mouw gespeld te krijgen.\"
\"Een standaard antwoord van de makelaar is vaak: \'Bij de gemeente is niets bekend over de fundering\'. Dan denk jij: er is niets aan de hand, terwijl dit helemaal niets zegt!\"
\"Zegt de makelaar dat de fundering is vernieuwd, vraag dan of dit om de volledige fundering gaat. In Amsterdam keurde ik een kapitaal grachtenpand waarbij alleen de fundering van het voorhuis vernieuwd bleek, maar het achterhuis van ongeveer 1 miljoen euro niet.\"
\"Funderingscode 2? Wanneer is het onderzoek gedaan en waar is het rapport? Zorg dat je je vragen schriftelijk stelt, zodat je kan terugkomen op de antwoorden als deze niet blijken te kloppen. Bedenk wel dat makelaars je ook lastig kunnen vinden als je veel vragen stelt en ze de woning dan liever aan een nietsvermoedende expat gunnen. Speel dus de naïeve koper en stel je kille vragen pas als je het winnende bod hebt.\"
5. Waar moet je opletten bij bezichtiging?
\"Check of er meetbouten bevestigd zijn die moeten meten of de muren van de woning aan het verzakken zijn. De fundering is dan verdacht, hoewel dat niet meteen betekent dat er problemen zijn.\"
\"In Amsterdam kan je in het digitale archief zoeken of er meetbouten zijn geplaatst en eventueel zien of de woning verzakt is. Weet wel dat deze informatie gedateerd is, omdat het archief helaas niet meer wordt bijgehouden. En nogmaals, meetbouten zeggen alleen iets over de fundering als deze op alle hoeken van de woning zijn geplaatst, dus niet alleen in de voorgevel.\"
\"Scheve vloeren, klemmende ramen en scheuren zijn allemaal indicaties van funderingsproblemen. Maar soms vertoont een woning geen enkele scheur en zijn er toch problemen.\"
\"Koop als het kan een bouwlaser van 99 euro, een soort waterpas waarmee je kan checken of de vloer scheefloopt. Hoewel dit ook niet alles zegt. Bij vernieuwbouw wordt bijvoorbeeld de vloer waterpas gelegd om scheefstand te camoufleren. Waar ik vaak oplet? Als ik de deur van een appartement opendoe en ik struikel zo\'n beetje naar binnen omdat de vloer 10 centimeter hoger is gelegd, dan ben ik alert.\"
\"Als het even kan, ga dan naar de bovenverdieping en check de zolderetage. Dat is vaak de enige etage waar de vloer niet recht gelegd wordt.\"
\"En als de makelaar weg is, loop dan door de buurt. Vinden er funderingsherstelwerkzaamheden plaats? En klop aan bij de buren, liefst op de begane grond, om te vragen of zij problemen hebben met de fundering. Hebben ze een nieuwe kelder? Mogelijk was de kelder lek door funderingsproblemen.\"
6. Komen funderingsproblemen naar boven tijdens de bouwkundige keuring?
\"In het algemeen valt een eerste fase funderingsonderzoek, waarbij een waterpasmeting en lintvoegmeting wordt gedaan, niet in de bouwkundige keuring. Bouwkundige keuringen zijn veelal visueel waarbij bijvoorbeeld wel wordt gelet op klemmende ramen enzovoort.\"
\"Als wij scheefstand zien, steken we wel een rode vlag op. Wij nemen ook standaard het specialistische gereedschap mee om een steekproef te nemen en eventueel meteen voor een meerprijs funderingsonderzoek te doen. Met een bouwlaser kun je goed laten zien dat bijvoorbeeld de vloer scheefloopt. Als dit wordt gedaan na de koop, heb je er niets meer aan als er ernstige problemen zijn. Een advies als \'nader onderzoek geadviseerd\', kan betekenen \'lijken uit de kast na de koop\'.\"
\"Een combinatie van factoren bepaalt of wij uiteindelijk zeggen: \"Joh, ik zou mezelf achter de oren krabben voordat je deze woning koopt, want we vermoeden dat deze woning een serieus funderingsgebrek heeft. Dat blijkt uit de metingen en de visuele beoordeling binnen en buiten: scheuren, verzakkingen, scheve kozijnen, scheve vloeren en scheve trappen.\"
\"In zijn algemeenheid is het goed om de voorwaarden te downloaden van de partij die je op het oog hebt om de bouwkundige keuring te doen. Daarin staat precies wat gecontroleerd wordt en hoever ze komen en of dat strookt met wat op de website staat. Nemen ze een waterpas mee en gaan ze bijvoorbeeld het dak op en komen ze in de kruipruimte? Dat zijn wel zaken die je gecontroleerd wil hebben.\"
In hoeverre kun je onderhandelen bij funderingsproblemen?
\"Het hangt van de kopers af of zij afhaken of doorzetten bij funderingsproblemen. Gisteren was ik bij een dijkhuis van een paar miljoen euro in Amsterdam waarvan de fundering per direct vernieuwd moet worden. Voor de kopers die toch alles willen verbouwen is dat geen issue. Maar ik raad dan wel aan om er een ton vanaf te pingelen. Ook bied ik aan mijn rapport te delen met de verkoopmakelaar, die het dan in principe moet delen met potentiële kopers. Mogelijk haken die dan af.\"
\"Het kan ook zijn dat een woning van bijvoorbeeld 360.000 euro 10 centimeter scheef staat. Dan zeg ik tegen de koper: mogelijk heb je over 15 jaar een probleem, afhankelijk van hoe snel de woning verzakt. Dan kan er 50K vanaf. Ook een ton komt voor, maar het hangt ook van de verkoper af. Hoe snel die de woning kwijt wil.\"
7. Wat zijn de herstelkosten van een fundering?
\"Ik heb genoeg huizen gezien waarbij de fundering per direct vernieuwd moest worden.\"
\"Als je het zo slecht treft, moet alles op de begane grond eruit worden gesloopt om de palen bloot te leggen. Er moeten tekeningen en berekeningen gemaakt worden en vergunningen worden aangevraagd. Een sloopbedrijf ramt de hele benedenverdieping uit elkaar. Er gaat een bulldozer door je huis. Houten vloer of betonnen vloer eruit, balken eruit, riolering en water eruit en dan moet het funderingsherstel nog plaatsvinden. Daarmee ben je zo 3 tot 5 maanden zoet en 150.000 euro tot 300.000 euro verder.\"
\"Tref je een huis met een slechte fundering waarvan de herstelkosten lager worden geschat door de makelaar, check dan of dit niet gaat om oude tarieven.\"
Bron: bijdrage van 7 maart 2023 van Lorraine Marlisa op www.businessinsider.nl