Help... de hypotheekrente stijgt!
Geplaatst op: 13-05-2022, 13:59:45
De tijd van dalende rentes ligt achter ons. Dat betekent dat de hypotheekrentetarieven omhooggaan. Wat voor gevolgen heeft dat voor u?
In het kielzog van de aangewakkerde inflatie is ook de hypotheekrente de laatste maanden hard gestegen. Hoeveel, dat verschilt enorm per aanbieder en is ook afhankelijk van de rentevastperiode, maar een stijging van een procentpunt in een paar maanden tijd is geen uitzondering. Wat betekent dat voor u als u plannen had om een huis te kopen of uw bestaande hypotheek aan te passen?
‘De’ hypotheekrente bestaat niet
Als mensen mij vragen wat de hypotheekrente nu doet, is mijn eerste reactie vaak: ‘Wat kost een auto?’ Net zomin als er maar één auto is, is er ook niet één hypotheekrente. Er zijn in Nederland zo’n 35 geldverstrekkers die allemaal drie tot vijf verschillende hypotheekproducten hebben. Die zijn dan verdeeld over allerlei rentevastperioden en variëren ook nog eens omdat er een verschil is in de verhouding tussen de lening en de waarde van de woning. In de praktijk gaat het om duizenden rentepercentages en ja, in sommige gevallen is de rente van een annuïteitenhypotheek met NHG met een looptijd van 10 jaar iets omhooggegaan, terwijl de rente van een aflossingsvrije hypotheek zónder NHG met een looptijd van 20 jaar in dezelfde periode juist iets omlaag ging. Ik moet dus echt iets meer informatie hebben om die vraag te kunnen beantwoorden.
Als vuistregel kunnen we wel stellen dat de rente voor al die verschillende hypotheekvormen en looptijden meebeweegt met de marktrente. En dat betekent dat de hypotheekrente — door de bank genomen — inderdaad aan het stijgen is.
Voor kopers
Zo’n rentestijging heeft allerlei consequenties, maar ze zijn niet voor iedereen gelijk. Voor mensen die op zoek zijn naar een huis betekent een hogere rente dat ze minder kunnen lenen. De maximale hypotheek wordt weliswaar gebaseerd op het inkomen, maar altijd in relatie tot de uitgaven. Omdat bij een hogere rente ook de maandelijkse lasten stijgen, daalt het bedrag dat kopers kunnen lenen. Althans, dat zou de logische lijn zijn. Maar vreemd genoeg is dat niet altijd zo. Kijk maar eens naar de volgende tabel, gebaseerd op een stel waarvan de een 40.000 euro verdient en de ander 35.000 euro.
|
rente |
max. hypotheek |
|
2,3% |
389.811 |
|
2,4% |
384.673 |
|
2,5% |
379.630 |
|
2,51% |
394.928 |
|
2,6% |
390.293 |
|
2,7% |
385.234 |
Volgens de GHF-norm (de afkorting GHF staat voor ‘gedragscode hypothecaire financieringen’) mogen ze 1.500 euro aan hun woonlasten uitgeven. Dat stoppen we in het systeem. Bij een rente van 2,3 procent kunnen ze 389.811 euro lenen, bij een rente van 2,5 procent is dat nog maar 379.630 euro. Stijgt de rente echter met 0,01 procentpunt extra — van 2,5 naar 2,51 procent — dan gebeurt er iets merkwaardigs: nu kan het stel ineens 394.928 euro lenen bij een bijbehorende bruto maandlast van 1.562 euro, een verschil van méér dan 15.000 euro! Dit komt omdat ze volgens de formule — daar houden we nu eenmaal van in Nederland — in een net iets andere klasse terecht komen waardoor de rekenmethode wijzigt (zie ook het kader ‘Dit doet 0,01%’). Uiteraard stijgen hun maandlasten wel met het toenemen van de rente en het maximaal te lenen bedrag, maar een goede hypotheekadviseur kan de lening zodanig vormgeven dat de optimale combinatie tussen leenbedrag(en), percentage(s) en lasten wordt gevonden.
Voor oversluiters
Er is ook een interessante trend waarneembaar in de markt voor woningeigenaren die hun hypotheek willen oversluiten. Door de lage rente van de afgelopen jaren waren de boeterentes — pardon, vergoedingen voor vervroegde aflossing, want het is geen boete maar een compensatie voor misgelopen winst — soms torenhoog en in een enkel geval zo hoog dat het niet eens mogelijk was om de hypotheek over te sluiten! Nu de rente aan het stijgen is, komt oversluiten voor deze groep mogelijk weer binnen handbereik. De ‘vergoedingsrente’ wordt namelijk berekend door te kijken naar de rente die op dit moment geldt voor de resterende looptijd. Stel dat uw hypotheek nog voor 3 jaar vast staat tegen 4 procent, dan kijkt de bank naar wat de huidige rente voor 3 jaar vast doet. Dit noemen we de ‘vergelijkingsrente’. Hoe lager die rente, des te groter het verschil met de rente die u nu betaalt en dat houdt in dat u een hogere vergoedingsrente moet betalen.
Voorbeeld
A heeft een woning met een aflossingsvrije hypotheek van € 300.000. De rente van 4% staat nog 3 jaar vast. De woning is € 600.000 waard. A wil voor 20 jaar oversluiten. De rente voor een nieuwe hypotheek met een rentevastperiode van 3 jaar bedraagt op dit moment 1,2% Hoe hoog is de boeterente die A moet betalen?
stap 1: berekening schuld
af te lossen hypotheek 300.000
AF: boetevrij deel (meestal 10%) 30.000
vergoeding verschuldigd over 270.000
stap 2: berekening renteverschil
contractrente 4,00%
vergelijkingsrente 1,20%
renteverschil 2,80%
stap 3: berekening vergoedingsrente
De vergoedingsrente die A moet betalen bedraagt (2,8% x 270.000 x 3 =) 22.680. In de praktijk is de berekening iets complexer omdat de vergoedingsrente iets lager wordt bij aflossing ineens. Is sprake van annuïtaire aflossing, dan valt de vergoedingsrente nog lager uit.
Meefinancieren
A uit het bovenstaande voorbeeld wil de boeterente van 22.680 euro niet uit zijn vermogen betalen maar meefinancieren. In dat geval wordt de nieuwe hypotheek (300.000 + 22.680 =) 322.680 euro. Op basis van zijn inkomen kan hij dat bedrag niet lenen. De computer zegt ‘nee’ en pint A vast op 317.000 euro. Wat nu? De hypotheekadviseur biedt uitkomst. Die slaat aan het masseren en vindt een combinatie van looptijden en rentepercentages waardoor het gewenste leenbedrag wordt bereikt. Weliswaar worden de maandlasten iets hoger, maar dat zijn kruimels. Bovendien is A nog steeds stukken goedkoper uit dan met de huidige hypotheek van 4 procent. En hij heeft de komende 20 jaar een lage hypotheekrente, terwijl die anders de komende jaren een onzekere factor zal worden. Misschien komt de rente zelfs weer in de buurt van de 4 procent en dan is A per saldo een stuk slechter af dan nu. Soms is het geen slechte deal om te kiezen voor een hogere rente!
TIP: Als u een offerte van de hypotheekverstrekker heeft, is de genoemde hypotheekrente bindend. Echter, de vergelijkingsrente wordt pas definitief bepaald bij het passeren van de akte. Is de rente bezig te stijgen, dan is het raadzaam nog even te wachten met het maken van een afspraak bij de notaris. Elke stijging van de vergelijkingsrente scheelt u namelijk geld (in het voorbeeld € 700 per 0,1%-punt!). Natuurlijk moet u de renteontwikkeling wel goed in de gaten houden: daalt de vergelijkingsrente, dan stijgt de vergoedingsrente!
CONCLUSIE
Een hogere hypotheekrente is niet per se voor iedereen een slechte zaak. Behalve dat de huizen op termijn wellicht iets goedkoper worden, is het oversluiten van een lopende hypotheek minder kostbaar omdat de vergoedingsrente daalt. Staat u op het punt een huis te kopen of uw bestaande hypotheek over te sluiten? Overweeg dan een hypotheekadviseur in de arm te nemen, zodat u de voor u optimale keuze kunt maken.
Bron: bijdrage van J. Wolfsen FFP, oprichter en directeur van Moneywise (www.moneywise.nl), in het tijdschrift FiscAlert van mei 2022