Boxhoppen voor renteaftrek en verkoopwinst
Geplaatst op: 13-05-2022, 09:26:57
In de huidige huizenmarkt maken veel huizenbezitters een leuke winst als zij hun huis verkopen. Iedere verkopende huizenbezitter kan zelf bepalen aan wie hij zijn koopwoning verkoopt. Hiermee kan de verkoper dus ook eigenlijk de verkoopwinst van zijn woning zelf bepalen.
Er is echter een mogelijkheid om de verkoopwinst (eigenwoningreserve, volgens de fiscus) drastisch te beïnvloeden. Ik zal dit uitleggen door middel van een rekenvoorbeeld waarbij starters voor het eerst een koopwoning kopen.
De eigenwoningreserve
Zij kiezen ervoor om een gedeelte van de hypotheek aflossingsvrij af te sluiten. Zoals bekend is de betaalde hypotheekrente over de aflossingsvrije hypotheek niet fiscaal aftrekbaar voor starters.
|
Rekenvoorbeeld 1: starter sluit aflossingsvrije hypotheek af (jaar 2017) |
|
|
Koopprijs en taxatiewaarde woning |
€200.000 |
|
Annuïteitenhypotheek |
€100.000 (box 1) |
|
Aflossingsvrije hypotheek |
€100.000 (box 3) |
|
|
|
|
Verkoop woning (2022) |
€250.000 |
|
Annuïteitenhypotheek |
€90.000 (box 1) |
|
Aflossingsvrije hypotheek |
€100.000 (box 3) |
|
Verkoopwinst voor de verkoper is nu |
€60.000 |
|
Verkoop woning (2022) |
€160.000 |
Bij verkoop van de woning ontvangt de huiseigenaar €60.000. Dit bedrag moet worden verrekend bij de koop van een volgende woning. Gebeurt dat niet, dan is er over dit bedrag geen renteaftrek.
De belastingdienst kijkt echter heel anders naar de winst bij verkoop van de woning (de eigenwoningreserve, EWR). Deze zal de box 3-schuld van €100.000 als extra EWR zien.
Ervan uitgaande dat deze huizenbezitter een andere woning koopt voor €400.000 (inclusief kosten koper) dan is het volgende van toepassing:
|
Rekenvoorbeeld 2: aankoop andere duurdere koopwoning (jaar 2022) |
|
|
Koopsom plus kosten koper |
€400.000 |
|
Verkoopwinst |
€60.000 -/- |
|
Benodigde hypotheek |
€340.000 |
|
|
|
|
Annuïteitenhypotheek |
€90.000 (einddatum 2047) |
|
Aflossingsvrije hypotheek |
€100.000 (box 3) |
|
Annuïteitenhypotheek |
€150.000 (box 1, einddatum 2052) |
Think outside the box
Uit bovenstaande berekening blijkt dat de box 3-schuld van €100.000 weer om de hoek komt kijken. Er is echter een mogelijkheid om deze box 3-schuld “kwijt” te raken. Je moet dan voldoen aan alle voorwaarden van art. 3.119a lid 1 Wet IB om die te kwalificeren als eigenwoningschuld.
In het kort komt het erop neer dat een box 3-schuld dan kan worden omgezet naar een box 1-schuld, waarbij wel moet worden voldaan aan de aflossingseis. Hierbij hoeft geen rekening gehouden te worden met de eerdere jaren die de aflossingsvrije hypotheek heeft gelopen.
Er ontstaat hierdoor een hele vreemde situatie waarbij “misbruik” kan worden gemaakt van de duur van de renteaftrek!
De huizenbezitter zal wel vooraf zijn huiswerk goed moeten doen. Alvorens de woning te verkopen, zal de huizenbezitter de aflossingsvrije hypotheek moeten omzetten naar een annuïteitenhypotheek.
|
De situatie wordt dan als volgt: |
|
|
Annuïteitenhypotheek |
€100.000 (box 1, 2017 tot en met 2047) |
|
Annuïteitenhypotheek |
€100.000 (box 1, 2022 tot en met 2052) |
|
|
|
|
Verkoop woning (2022) |
€250.000 |
|
Annuïteitenhypotheek |
€90.000 (box 1, einddatum 2047) |
|
Annuïteitenhypotheek |
€100.000 (box 1, einddatum 2052) |
|
Verkoopwinst voor de verkoper is nu |
€60.000 |
|
Eigen Woning Reserve voor de fiscus is nu |
€60.000 |
Als deze huizenbezitter nu een andere woning koopt voor €400.000 dan is het volgende van toepassing:
|
Koopsom plus kosten koper |
€400.000 |
|
Verkoopwinst |
€60.000 -/- |
|
Benodigde hypotheek |
€340.000 |
|
|
|
|
Annuïteitenhypotheek |
€90.000 (box 1, einddatum 2047) |
|
Annuïteitenhypotheek |
€100.000 (box 1, einddatum 2052) |
|
Annuïteitenhypotheek |
€150.000 (box 1, einddatum 2052) |
Uit het bovenstaande blijkt dat er “gerommeld” kan worden met box 3- en box 1-hypotheken. Wie bijvoorbeeld veel box 3-vermogen achter de hand heeft, kan eerst kiezen voor een box 3-hypotheek.
Box voor het uitkiezen
Eigenlijk ontstaat er een vreemde situatie. Een starter kiest expres voor een box 3-hypotheek en zet deze bijvoorbeeld na 10 jaar om naar een box 1-hypotheek. Het is daarna ook mogelijk om de box 1-hypotheek weer om te zetten naar een box 3-hypotheek. Een slimme huizenbezitter kan dus zelf bepalen waar het meeste financiële voordeel te behalen is (in box 1 of box 3).
Ik ben benieuwd hoe de belastingdienst naar de bovenstaande voorbeelden kijkt. Hierbij merk ik wel op dat dit alleen mogelijk is voor huizenbezitters die na 1 januari 2013 een hypotheek hebben afgesloten. We hebben het hier dan over de nieuwe eigenwoningschuld en niet over het overgangsrecht van voor 1 januari 2013.
Bron: bijdrage van 13 mei 2022 van Jos Koets op www.iex.nl