AFM-leidraad boeterentes benadeelt toch écht de consument
Geplaatst op: 12-07-2021, 13:18:20
Moet een geldgever bij het berekenen van een vergoeding voor vroegtijdige aflossing er rekening mee houden dat de klant in de resterende looptijd extra (boetevrij) zou gaan aflossen? Ja, vinden advocaat Dirk Boselie en vastgoedman Maarten Feilzer. De huidige AFM-leidraad voor boeterentes benadeelt consumenten, vinden zij. Ze willen best nog een keer uitleggen hoe dat nu precies in elkaar zit.
Gemiddeld wordt op hypotheken jaarlijks circa 5% boetevrij afgelost, bijvoorbeeld vanwege verkoop van de woning. Lost een klant echter de hele hypotheek vervroegd af, dan krijgt hij een boete voor de kiezen die dat gegeven ten onrechte negeert, vinden Boselie en Feilzer. De AFM-leidraad voor het bepalen van de boeterente laat dat zonder enige motivering toe. “Wanneer legt de AFM nu eens uit waarom ze daarvoor gekozen hebben? Het is niet uit te leggen”, vinden de twee.
Bevoordeling
Boselie is als advocaat sinds 2016 betrokken bij de Stichting Oversluitclaim, die voor gedupeerden strijd voert om de te veel betaalde boeterente terug te halen. Feilzer is directeur van vastgoedbedrijf Zadelhoff en maakte vorig jaar kennis met het fenomeen oversluitboete, toen hij zijn hypotheek wilde oversluiten. “Ik had zelf een berekening gemaakt, maar die bleek uit te komen op de helft van wat de bank rekende. Die gaf aan dat ik ten onrechte rekening hield met extra aflossingen in de toekomst en dat de leidraad van de AFM aangaf dat dat niet hoefde. Ik heb toen die leidraad gelezen en daarin kwam ik inderdaad die bewuste zin tegen. Waarom dat erin staat, heeft de AFM alleen toegelicht door aan te geven dat zowel in de contractrente als de vergelijkingsrente de optie van extra aflossen is verdisconteerd. Daardoor valt het tegen elkaar weg, is hun redenatie. Maar dat klopt economisch gezien niet. Ik ben te rade gegaan bij hoogleraren en industrie-experts en die geven allemaal aan dat de geldverstrekkers rekening houden met de te verwachten aflossingen en dus met dalende rente-inkomsten; ook kopers van hypotheekportefeuilles doen dit zo. Banken bevoordelen zich als ze dat niet meenemen in de bepaling van boeterente. In een hypotheekportefeuille wordt in de praktijk altijd eerder afgelost: mensen doen extra aflossingen, verhuizen of gaan scheiden.”
Boete berekenen over afnemende leensom
In grote lijnen komt de kritiek van Boselie en Feilzer hierop neer: een klant die zijn hypotheek van bijvoorbeeld 200.000 euro vervroegd aflost, moet de aanbieder een vergoeding betalen voor de rente die over de resterende looptijd niet meer wordt ontvangen. Die vergoeding wordt berekend door te bepalen welke rente de aanbieder nu over de resterende looptijd kan vragen voor een vergelijkbare lening. Dat bedrag wordt afgetrokken van de rente die de klant contractueel nog zou moeten betalen tot het einde van de looptijd.
Alsof er geen enkele kans is dat de klant extra zal aflossen of zal verhuizen in de resterende rentevastperiode
Maar die berekening gaat ervan uit dat de klant in de resterende periode geen enkele (boetevrije) aflossing zou doen. “Alsof er geen enkele kans is dat de klant extra zal aflossen of zal verhuizen in de resterende rentevastperiode. Terwijl er jaarlijks gemiddeld tenminste 5% boetevrij wordt afgelost. Met die boetevrije aflossingen neemt de hypotheeksom geleidelijk af en de te betalen rente dus ook. Dit effect moet ook in de boeterente worden verwerkt”, vinden Boselie en Feilzer. “Doordat dat niet gebeurt, is de gemiddelde boete duizenden euro’s te hoog.” In de AFM-leidraad staat dat alleen rekening hoeft te worden gehouden met een eventuele extra aflossing (meestal 10%) in het jaar dat de klant zijn hypotheek volledig aflost. “Dat is een sigaar uit eigen doos. Elke klant kan eerst 10% boetevrij aflossen en daarna om aflossing van de rest vragen. Daarmee sluit de leidraad niet aan op de praktijk.”
Grootste probleem ongemoeid
De Europese richtlijn (Mortgage Credit Directive) dicteert dat de boete niet hoger mag zijn dan het financiële nadeel dat de bank lijdt én dat de berekening transparant moet zijn, maar biedt verder weinig concrete invulling voor het berekenen van de vergoeding. Over wat dan precies dat financiële nadeel is, wordt al vijf jaar gestreden
De AFM heeft de naleving van de richtlijn willen bevorderen met een leidraad, geeft Boselie aan. “Daarvoor hadden ook bindende regels kunnen worden opgesteld, maar het is een niet-bindende leidraad geworden. Bovendien is het grootste probleem ongemoeid gelaten: er hoeft geen rekening gehouden te worden met toekomstige boetevrije aflossingen, terwijl dat wel zou moeten. Een bank moet van DNB bij elke berekening en waardering rekening houden met zulke aflossingen. Dat is bijvoorbeeld ook gebeurd om de hypotheekportefeuille van SNS Bank te waarderen, in de rechtszaak die gevoerd werd naar aanleiding van de nationalisatie van die bank. Rekentechnisch is het volkomen duidelijk dat je met toekomstige aflossingen rekening moet houden en dat gebeurt ook altijd. Dan is het heel vreemd als geldverstrekkers dit alleen bij het berekenen van de boeterente niet hoeven te doen. Dat is inconsequent en niet in het belang van de consument, die juist beschermd moet worden. Als de AFM werkelijk meent dat toekomstige boetevrije aflossingen niet ingecalculeerd hoeven te worden, dan moet de AFM tenminste uitleggen waarom dat in dit specifieke geval niet zou hoeven terwijl het in alle andere gevallen wel moet.”
Op een bedrag dat afgelost gaat worden, kun je geen renteverlies lijden
Duitsland houdt er wel rekening mee
En als de AFM dat uitlegt, blijft nog overeind staan dat de leidraad de werkelijkheid negeert, zegt Feilzer. “35% van de leningen wordt vroegtijdig boetevrij afgelost. Op een bedrag dat afgelost gaat worden, kun je geen renteverlies lijden. Daar zou je dus ook geen vergoeding voor moeten rekenen.” In Duitsland wordt dat bijvoorbeeld ook niet gedaan. “Daar is het zo geregeld dat bij de berekening van de ‘Vorfälligkeitsentschädigung’ rekening gehouden moet worden met de jaarlijkse maximaal toegestane boetevrije aflossing. Zo ver willen wij overigens niet gaan. Wat ons betreft is de gemiddelde feitelijke boetevrije aflossing leidend. De Duitse consument wordt wel beter beschermd dan de Nederlandse”, zegt Boselie. “Interessant is ook dat je in Duitsland kunt kiezen voor een hypotheek met of zonder boetevrij aflossen. Zie je af van die optie, dan betaal je een lagere rente.”
Aflossing is nooit nul
Banken hanteren een getal om de jaarlijkse boetevrije aflossing uit te drukken; de Constant Prepayment Rate (CPR). Deze CPR verschilt van jaar tot jaar en van bank tot bank. De CPR is onder meer ook gebruikt voor het waarderen van de SNS-hypotheekportefeuille door bureau Osis in het kader van de overname door de staat, geeft Boselie aan. “Daarbij werd uitgegaan van een gemiddelde boetevrije aflossing van 5% per jaar. Rabobank meldde in 2016 een CPR van 4 tot 5% per jaar tot aan 2014 en een stijging tot boven de 8% in de jaren erna. Welk percentage het ook is, het is in elk geval nooit nul procent. Er helemaal geen rekening mee houden, is sowieso onjuist. Bovendien is in de MCD en in de Nederlandse wet bepaald, dat de hypothesen die geldverstrekkers hanteren verdedigbaar en redelijk moeten zijn. De hypothese dat een consument zeker niets boetevrij aflost, is niet verdedigbaar.”
Bron: bijdrage door Rob van de Laar van 9 juli op www.amweb.nl