Met de familiehypotheek help je je kinderen én je eigen portemonnee
Geplaatst op: 02-11-2017, 09:46:03
Voor starters is het nog steeds lastig om een eigen woning te kopen. De huizenprijzen zijn relatief hoog en banken stellen strenge voorwaarden aan de hoogte van de lening. Als ouders een aanzienlijke som aan spaargeld hebben dat slechts een laag rendement oplevert, kan het fiscaal aantrekkelijk zijn de kinderen te helpen bij de aankoop van een woning door de familiehypotheek.
Omdat de hypotheek binnen de familie wordt verstrekt, houden zij de marge van de bank in eigen zak. Stel dat de bank op spaarrekeningen 0,25 procent rente vergoedt en 3,25 procent in rekening brengt voor hypotheken, dan bedraagt de marge voor de bank 3 procent.
Bij het opbouwen van een familiehypotheek moet met een aantal zaken rekening worden gehouden. Ingewikkeld is het echter niet.
- Het is fiscaal voordelig de rente zo hoog mogelijk, maar zakelijk, vast te stellen. Dit omdat de rente voor het kind aftrekbaar is (box 1) en voor de ouders niet belast (box 3).
- Bij een familiehypotheek kun je uitgaan van een opslag op het gangbare rentetarief voor hypotheken van 25 procent. Dat komt momenteel neer op een totaal van 4 procent. Hierbij gaan we uit van de rente voor een hypotheek met een looptijd van 20 jaar en dat dit de enige hypotheek is die op het huis rust.
- Je zult moeten bekijken wat de optimale renteherzieningstermijn is. In de regel leidt het lang vast zetten van de rente tot het hoogste tarief.
- Het kind betaalt een hoge rente aan de ouders, maar kan worden gecompenseerd via (belastingvrije) schenkingen. En de hoge rente is aftrekbaar voor het kind. Voor de ouders maakt het fiscaal geen verschil of de rente hoog of laag is. Het vermogen blijft na compensatie via de schenking namelijk hetzelfde. Dus de heffing over het vermogen ook.
- Het is aan te raden het kind een afsluitprovisie te laten betalen. Deze is tot 1,5 procent van de schuld (maximaal 3.630 euro) voor het kind fiscaal aftrekbaar en bij de ouders belastingvrij. Het bedrag van de afsluitprovisie kan vervolgens worden geschonken aan het kind. Dit bedrag kan ook worden meegefinancierd. Ook dit levert dus uiteindelijk voordeel op.
Zakelijke rente
Je wilt dus een zo hoog mogelijke rente afspreken. Hieraan kleeft de voorwaarde dat de rente ‘zakelijk’ moet zijn. Over wat nu ‘zakelijk’ is wordt flink gediscussieerd In de praktijk kan goed worden aangesloten bij de door de banken gehanteerde tarieven. Enige marge is toegestaan. Het risico dat de ouder – de geldverstrekker – loopt speelt echter ook een rol. Zo verzette in 2013 een belastinginspecteur zich tegen de rente van 8 procent van door een vader aan zijn zoon verstrekte woninglening. Te hoog, oordeelde de inspecteur. De rechter vond echter dat de rente toch zo hoog mocht zijn omdat er op het huis nóg een hypotheek – van de bank – rustte. De vader liep dus een zeker risico bij deze lening aan zijn zoon. Dat rechtvaardigde de hoge rente.
Annuïtair of lineair verplicht
Starters die in 2013 of later voor het eerst lenen voor een huis, móeten de lening annuïtair of lineair aflossen om voor renteaftrek in aanmerking te komen. Dit geldt niet alleen als bij een bank wordt geleend , maar ook bij een familielening. Het aflossingsschema moet in de leningovereenkomst worden vastgelegd.
Informatieplicht
Diegene die de lening ontvangt (veelal het kind) zal de belastingdienst moeten informeren. Doet hij of zij dit niet dan komt de (hypotheek)renteaftrek in gevaar. De gegevens van de lening voor de eigen woning moeten jaarlijks in de aangifte inkomstenbelasting worden verstrekt. Dat geldt voor zowel een nieuwe lening als voor een bestaande lening.
- In de volgende gevallen hoeft er geen informatie verstrekt te worden aan de fiscus.
- De lening is afgesloten vóór 1 januari 2013.
- De lening is afgesloten bij een bank of een andere financiële instelling in Nederland. Zij zijn verplicht om de gegevens over die lening door te geven.
- De lening is afgesloten voor een vakantiewoning.
- De lening voldoet niet aan de voorwaarden om rente te mogen aftrekken. Bijvoorbeeld omdat u de lening niet binnen 30 jaar aflost.
Lening overeenkomst
Tussen de ouders en het kind moet een lening overeenkomst worden afgesloten. De fiscus is erg alert op de inhoud van de lening overeenkomst. Deze moet de volgende zaken bevatten:
- Hoogte van de afsluitprovisie.
- De afgesproken rente.
Met de vermelding dat als de rente niet wordt betaald, deze rentedragend wordt bijgeschreven. Hierdoor is de fiscale aftrek gewaarborgd.
- De boeterente bij vervroegde aflossing.
De boeterente wordt berekend op basis van het verschil in het rendement op het moment van afsluiten en dat van vervroegde aflossing. - Een positieve/negatieve hypotheekverklaring.
Een tweeledige verklaring waarbij de eigenaar aan de geldverstrekker verklaart de woning niet met een andere lening te belasten. Of de eigenaar van het pand geeft de geldverstrekker het recht om op verzoek een hypotheek op de woning te nemen. Een zekerheid die ervoor zorgt dat de lening tussen ouder en kind een zakelijk karakter heeft.
Behalve te kiezen voor een onderhandse geldleningsovereenkomst, kunt u ook kiezen om de hypotheek via de notaris te laten vastleggen.
Situatie bij overlijden
Houd rekening met de situatie bij overlijden. Bij het overlijden van de ouders vererft de vordering die de ouders op het kind hadden. Als er maar één ouder en één kind is, erft het kind bij het overlijden van de ouder een vordering op zichzelf. Juridisch gezien vervallen in dat geval vordering en schuld. De consequentie is dat de renteaftrek vervalt. Stel, er is sprake van één ouder en twee kinderen en beide kinderen hebben een woningschuld aan de ouder. Bij het overlijden van de ouder vallen de vorderingen in een nalatenschapsboedel. De vordering op kind 1 kan worden toegedeeld aan kind 2 en vice versa. Zo kunnen de woningleningen in stand blijven.
Overwaarde benutten
Stel dat de ouders niet beschikken over het benodigde geld om een lening aan een kind te verstrekken maar wel overwaarde op hun woning hebben. Zij zouden in dat geval een hypotheeklening kunnen nemen op hun eigen woning om het geleende bedrag door te lenen aan het kind. Voor de ouders ontstaat dan een schuld (de extra hypotheeklening) in box 3 en een vordering in box 3. Het kind verkrijgt een eigenwoninglening waarvan de rente aftrekbaar is. Desgewenst kan je een kleine rentemarge in acht nemen, bijvoorbeeld 1 procent.
Voor de hele familie
Een familielening is ook mogelijk tussen broers en zussen. In de meeste gevallen zullen familiehypotheken aan de orde komen tussen ouders en kinderen. Het is ook mogelijk dat kinderen elkaar over en weer eigenwoningleningen verstrekken. Dergelijke financiering kan ook aantrekkelijk zijn voor verbouwings- en onderhoudskosten met betrekking tot de eigen woning. Belangrijk voordeel is weer dat de marge van de bank binnen de familie blijft.
Rekenvoorbeeld
Ellen (32) heeft een leuke woning op het oog. Ze komt met de verkoper een prijs van 250.000 euro overeen. Haar ouders hebben 500.000 euro op de bank staan waarover zij 0,2% rente ontvangen, ofwel in totaal 500 euro. Na aftrek van de verschuldigde vermogensrendementsheffing houden zij hier niets aan over. De ouders besluiten hun dochter het hele bedrag te lenen. De rente wordt in onderling overleg vastgesteld op 4 procent (20 jaar rentevast). Aan het begin van het jaar ontvangt Ellen van haar ouders de jaarlijkse schenkingsvrijstelling van 5.320 euro.
Kosten Ellen
|
Lening 250.000 euro ad. 4% rente p.j. |
10.000 euro |
|
Belastingvoordeel (33,15%)* |
3.315 euro – |
|
Netto financieringslast p.j. |
6.700 euro |
|
Jaarlijkse ontvangen schenking |
5.320 euro – |
|
Totale kosten p.j. |
1.365 euro |
* Ellen betaalt over haar inkomen 40,8% belasting. Rekening houdend met de bijtelling van de WOZ-waarde komt haar effectieve belastingteruggave op circa 33%.
Inkomsten ouders
|
Rente-inkomsten ad. 4% p.j. |
10.000 euro |
|
Belasting box 3: 1,1% x 250.000 euro |
2.750 euro – |
|
Netto inkomsten p.j. |
7.250 euro |
|
Jaarlijks betaalde schenking |
5.320 euro – |
|
Totale inkomsten p.j. |
1.930 euro |
Conclusie: Ellen kan de gewenste woning kopen en heeft lage maandlasten. Haar ouders ontvangen door deze constructie meer rendement op de eigen rekening dan op een reguliere spaarrekening. Al met al een echte win-winsituatie!
Overweeg je ook een familiehypotheek af te sluiten of wil je meer informatie? Neem dan gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.